Nemovitosti a daně

Otázky daní v souvislosti s koupí nemovitosti mohou jak kupujícím, tak i prodávajícím připravit celou řadu horkých chvil. V následujícím textu jsme pro Vás sestavili přehled základních informací k této problematice.

Daň z příjmů

Příjmy z prodeje nemovitostí

Nemovitost prodává fyzická osoba (občan i podnikatel), který ji nemá zahrnutou ve svém obchodním majetku

Příjmy z prodeje rodinného domu, bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku jsou od daně z příjmů osvobozeny, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. V případě, nesplnění podmínky 2 let, může být příjem z tohoto prodeje osvobozen pouze za podmínky, že prodávající získané prostředky z prodeje použije na uspokojení bytové potřeby.
Příjmy z prodeje ostatních nemovitostí (např. obytný dům s více jak 3 byty, pozemek, garáž, chatu aj.), ale také z prodeje rodinného domu nebo bytu, kde občan nesplní podmínku dvouletého bydlení bezprostředně před prodejem – tj. např. je vlastníkem těchto nemovitostí, ale nebydlí v nich - jsou od daně z příjmů osvobozeny, pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhne dobu 5 let.
Pokud tomu tak není zdaňuje občan příjem z prodeje v rámci daňového přiznání typu B dle ustanovení § 10 ZDP – ostatní příjmy. Zdanitelný příjem lze snížit o cenu, za kterou byla nemovitost prokazatelně nabyta.

Nemovitost prodává fyzická osoba (podnikatel OSVČ), který ji má zahrnutou ve svém obchodním majetku

Při prodeji nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku, je příjem z prodeje zdanitelným příjmem dle ustanovení § 7 zákona o daních - jako příjem z podnikatelské činnosti. Podnikatel je povinen podat daňové přiznání typu B. Jako výdaj lze uplatnit zůstatkovou cenu nemovitosti. U pozemků je výdajem (nákladem) vstupní cena pozemku, a to jen do výše příjmů z jejich prodeje (tzn. že převyšují-li výdaje (náklady) na pořízení pozemku dosažené příjmy (výnosy), ke vzniklé ztrátě se nepřihlíží).
Příjem z prodeje je od daně z příjmů osvobozen, pokud podnikatel rodinný dům či byt, kde měl bydliště 2 roky bezprostředně před prodejem, vyřadil z obchodního majetku a od vyřazení uběhly nejméně 2 roky (event. 5 let, pokud nesplní podmínku bydliště). Časový test pro osvobození ostatních nemovitostí (např. výše zmiňovaný obytný dům s více jak 3 byty, pozemek, garáž, chata aj.) je nejméně 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku podnikatele.

Nemovitost prodává právnická osoba (firma)

Výnos z prodeje je součástí zdanitelných výnosů a zůstatková cena dané nemovitosti je daňově uznatelným nákladem společnosti. U pozemků je výdajem (nákladem) vstupní cena pozemku, a to jen do výše příjmů z jejich prodeje (tzn. že převyšují-li výdaje (náklady) na pořízení pozemku dosažené příjmy (výnosy), ke vzniklé ztrátě se nepřihlíží).

Příklad
V květnu roku 2000 pan Novák dokončil rodinný dům. Bydlel v něm do roku 2002. V roce 2003 domek přenechal dceři, která se vdala a sám se přestěhoval ke svým rodičům. Ke konci roku 2003 se dcera přestěhovala do bytu, který získala. Pan Novák rodinný dům v roce 2004 prodal. Příjem nezdanil, domníval se, že příjem z prodeje je osvobozen od daně, protože v domě dva roky bydlel.

Postup
Dle zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Pan Novák tuto podmínku nesplnil, proto příjem musí být zdaněn dle § 10 zákona o daních z příjmů.
Příjem z prodeje tohoto rodinného domu by byl osvobozen až po pěti letech. Pan Novák dům nabyl v roce 2000, pětiletý časový test by počal běžet od měsíce května 2000, skončil by tedy v měsíci květnu 2005.

Daň z přidané hodnoty

Pořízení bytu nebo domu

U převodu (prodeje) bytového domu, rodinného domu a bytu, ale také nedokončeného rodinného domu a bytu se uplatní snížená sazba DPH (9 %). Převod (prodej) bytového domu, rodinného domu a bytu bude osvobozen od DPH, pokud k převodu dojde po uplynutí 3 let od nabytí nebo kolaudace.

Pořízení zastavěných pozemků

Prodej zastavěných pozemků bude i nadále od DPH osvobozen. Nezastavěné stavební pozemky podléhají při prodeji základní sazbě DPH (19 %).

Stavební práce

Stavební a montážní práce spojené s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami bytových domů, rodinných domů a bytů budou nadále podléhat snížené sazbě DPH (5 %). Nově se uplatní snížená sazba i u strojů a zařízení, které se do bytových domů, rodinných domů a bytů jako jejich součást montážními a stavebními prácemi zabudují nebo zamontují (např. lustry, kamna, elektrické průtokové nebo zásobníkové ohřívače vody). Snížená sazba se neuplatní u stavebních a montážních prací spojených s rekonstrukcí, modernizací a opravami výhradně nebytových prostor bytových domů a rodinných domů.

Příklad
Truhlář – fyzická osoba vyrábí kuchyňské linky a montuje je do bytových jednotek. S jakou sazbou DPH bude vystavovat faktury za dodání a montáž těchto kuchyňských linek do bytových jednotek?

Postup
Jde-li o montáž vestavěných kuchyní, prováděnou přímo v bytovém domě, rodinném domě nebo bytě umístěném v některém z těchto domů, uplatňuje se snížená sazba ve výši 9 %.

Daň z převodu nemovitostí - prodej

Daň z převodu nemovitosti platí prodávající, přičemž kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. Sazba daně je 3 % ze základu daně. Základem daně je:

cena zjištěná podle zvláštního předpisu nebo
sjednaná cena - základem daně je ta cena, která je vyšší

Prodávající je povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad práva zapsán do katastru nemovitostí.

Daňové tiskopisy k dani z převodu nemovitostí ke stažení (připravujeme)

Daň z nemovitostí - koupě

Přiznání k dani z nemovitosti je obecně poplatník povinen podat do 31.ledna zdaňovacího období, přesněji řečeno přiznání k dani z nemovitosti například za rok 2005 se podává do 31.ledna 2005 podle stavu, který u nemovitosti byl 1.ledna 2005. Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu roku, se nepřihlíží. Pokud tedy koupíte nemovitost v průběhu roku, daňové přiznání měl podávat a daň z nemovitosti platit původní majitel (tj. podle stavu k 1.1.).

Pokud roční daň z nemovitosti nepřesáhne částku 1000 Kč, je daň splatná do 31.května (roku 2005, pokud se daň týká roku 2005). V ostatních případech se platí ve čtyřech stejných splátkách, a to nejpozději do 31.května, do 30.června, do 30.září a do 30.listopadu.

Daňové tiskopisy k dani z nemovitostí ke stažení (připravujeme)

Daň u pozemků

Základem daně z pozemků je:

cena půdy u orné půdy, chmelnic, vinic apod.
cena pozemku nebo součin skutečné výměry a částky 3,80 Kč u hospodářských lesů a rybníků
a skutečná výměra u ostatních pozemků

Druh nemovitosti	Sazba daně
orné půdy, chmelnice, vinice apod.	0,75 %
hospodářské lesy a rybníky	0,25 %
skutečná výměra u ostatních pozemků	1,00 Kč násobená koeficientem (podle velikosti obce) u stavebních pozemků
skutečná výměra u ostatních pozemků	0,10 Kč u zastavěných ploch a nádvoří a u ostatních ploch

Daň ze staveb

Základem daně ze staveb je výměra půdorysu stavby podle stavu k 1.lednu zdaňovacího období. U bytů a nebytových prostor je základem daně výměra podlahové plochy v m² vynásobená koeficientem 1,20.

Sazby daně se liší podle druhu stavby, například:

u obytných domů a bytů je sazba daně 1 Kč za 1 m²
u staveb pro podnikatelskou činnost jsou sazby saně za 1 m² 1 Kč, 5 Kč nebo 10 Kč podle druhu podnikatelské činnosti
u garáží vystavěných odděleně je sazba daně 4 Kč za 1 m² atd.

Tato základní sazba daně se dále zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží. U obytných domů a bytů se dále sazba násobí koeficientem podle velikosti obce (podobně jako u stavebního pozemku v rámci výpočtu daně z pozemků).